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Calculadora de Financiamento Imobiliário

Created by Tibor Pál, PhD candidate
Reviewed by Dominik Czernia, PhD and Jack Bowater
Translated by Marinara Andrade do Nascimento Moura, PhD candidate and Luna Maldonado Fontes
Last updated: May 20, 2024


A calculadora de financiamento imobiliário da Omni, também conhecida como calculadora de crédito imobiliário, é uma ferramenta simples que ajuda você a descobrir o pagamento mensal de um financiamento para comprar seu imóvel para que você possa responder facilmente à pergunta "Quanto posso pagar pelo financiamento imobiliário?"

Com essa ferramenta, você também pode acompanhar o saldo do financiamento e como os pagamentos de juros e do principal são divididos no cronograma de amortização do financiamento. Continue lendo para ver que tipos de financiamentos imobiliários você pode encontrar no mercado e como solicitar um financiamento imobiliário.

Se desejar uma análise mais detalhada, você pode aplicar outras ferramentas da Omni, como a calculadora de empréstimo hipotecário 🇺🇸, a calculadora de empréstimo hipotecário (parcelas mensais) 🇺🇸, ou a calculadora de empréstimo hipotecário (ARM - taxas ajustáveis) 🇺🇸.

Quanto posso pagar de financiamento imobiliário?

Quando você está prestes a comprar uma casa nova, a primeira coisa que precisa fazer é planejar suas finanças. Você provavelmente precisará recorrer a um banco para obter um financiamento imobiliário para pagar pelo menos parte do preço de compra.

Você deve sempre procurar um financiamento imobiliário que proporcione o melhor negócio de financiamento. Além do valor emprestado, o fator mais importante que determina seu pagamento mensal é a taxa de juros, e o tempo concedido para quitar seu financiamento imobiliário. O pagamento mensal por si só, entretanto, não lhe dá uma ideia exata se você pode pagar o financiamento imobiliário. Para que você tenha uma visão melhor, sua renda mensal precisa ser comparada com o valor que você abre mão para financiar sua hipoteca.

Essa métrica é a relação dívida-renda (DTI), e os bancos a utilizam para verificar a quantidade de dinheiro que você pode tomar emprestado. Mais precisamente, a relação DTI para imóveis é o total de sua dívida mensal em relação à sua renda mensal antes dos impostos, expressa como uma porcentagem. Em geral, uma boa relação DTI não excede 28%, o que significa que o total de sua dívida mensal não ultrapassa 28% de sua renda mensal. Por exemplo, se o pagamento mensal do financiamento, com impostos e seguro, for de R$ 1.400 por mês e você tiver uma renda mensal de R$ 4.600 antes dos impostos, seu DTI será 1.400 / 4.600 = 0,30 = 30%.

Tipos de financiamentos imobiliários

Devido aos preços relativamente altos dos imóveis em comparação com os salários médios mensais, a maioria das pessoas não consegue comprar uma casa nova apenas com sua renda ou poupança. Para superar esse problema, as economias desenvolveram uma estrutura financeira, às vezes muito complexa, para ajudar as pessoas a atingir o sonho do imóvel próprio. Esse tipo específico de empréstimo é chamado de financiamento imobiliário e ajuda os compradores de imóveis a cobrir a enorme despesa única, retirando-a de sua renda futura.

No Brasil, o mercado imobiliário é um setor financeiro significativo que inclui institutos e programas patrocinados pelo governo para promover a aquisição da casa própria. Os dois sistemas de financiamento imobiliário são o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

A seguir uma melhor descrição desses tipos de financiamento:

1. SFH

Esta é a principal modalidade do país e contém a maioria das concessões de crédito imobiliário, inclusive do Minha Casa Minha Vida. Foi criada pelo Governo Federal e pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).

O SFH possui algumas características, entre elas:

  • As parcelas não podem comprometer mais que 30% da renda;
  • Há um limite de 80% do valor para financiamento de imóveis novos e 70% para imóveis usados;
  • O valor do imóvel não pode ultrapassar R$ 800 mil;
  • Só é válido para pessoa física;
  • O financiador não pode ter nenhum imóvel financiado pelo SFH em seu nome;
  • O financiador não pode ser dono de outro imóvel residencial urbano na mesma área metropolitana em que ela mora ou exerce atividades.

2. SFI

Diante das limitações do SFH, o SFI foi criado pelo governo.

O SFI possui algumas características, entre elas:

  • Não há limite de comprometimento de renda;
  • A aquisição pode ser feita por pessoa jurídica;
  • O total para concessão do crédito do financiamento vai de 80 a 90% do valor do imóvel;
  • Tem taxa de juros variável, o que reflete diretamente nas parcelas.

3. Juros e Amortização

Por ser um empréstimo, a devolução do dinheiro acarreta adição de juros, no Brasil, são três as principais modalidades para amortização da dívida do financiamento imobiliário: Tabela Price, SAC e SACRE, sendo que cada uma se diferencia da outra em diferentes aspectos e cabe ao financiador definir qual delas é melhor, a depender do cenário. Para você entender melhor, explicaremos abaixo cada uma:

Tabela Price
Nesse sistema de juros, as prestações são fixas e possuem amortização crescente e juros decrescentes. Assim, nos primeiros meses, o valor da amortização é muito baixo, e os juros são altos. Com o passar do tempo e pagamento das prestações, ocorre o inverso. No entanto, como as parcelas são fixas, um valor sempre deverá compensar o outro. Na realidade, esse tipo de financiamento foi adaptado e pode ocorrer variações nas parcelas. Assim, as parcelas são reajustadas ao longo dos anos, o que pode dificultar o pagamento caso sua receita não acompanhe a inflação.

SAC
A sigla significa Sistema de Amortização Constante e nesse sistema de juros o valor da amortização não muda durante todo o contrato. Assim, a única variação é dos juros, por isso as primeiras parcelas são sempre mais altas. Esse tipo de financiamento imobiliário pode ser muito interessante, pois com prestações mais altas no começo, o devedor acaba amortizando mais rápido a dívida, o que o faz pagar um montante de juros menor. No entanto, deve-se avaliar se os pagamentos nos primeiros meses são viáveis, conforme a renda do financiador.

SACRE
O Sistema de Amortização Crescente, ou SACRE, é uma mistura do SAC e da Tabela Price. As parcelas possuem um valor crescente no início do financiamento e depois passam a diminuir. Com o tempo, a amortização vai ficando maior e os juros vão caindo. Nesse tipo de juros, também há correção monetária, implicando em alteração nos valores das parcelas. O SACRE é calculado anualmente, data em que são reduzidos os juros do montante já pago.

4. Outros tipos de financiamentos para imóveis:

  • Programas habitacionais, para população de menor renda, como o Minha Casa Minha Vida (MCMV). Nessa modalidade, as famílias precisam cumprir alguns requisitos que permitam a compra da propriedade de maneira facilitada. A vantagem é que elas recebem benefícios como juros reduzidos e, em alguns casos, subsídios.
  • Empréstimos para construção, direto com a construtora.
  • Consórcio Imobiliário.
  • Financiamentos do tipo balão, que exige um grande pagamento no final do prazo do empréstimo. Aprenda sobre esse tipo de empréstimo com a calculadora de financiamento balão 🇺🇸

Como solicitar um financiamento imobiliário?

Após escolher o tipo de financiamento e verificar se você se encaixa nele, você precisa iniciar uma solicitação. Você precisará fornecer diversas informações sobre você e qualquer outra pessoa que será registrada como co-mutuário da hipoteca. Os detalhes mais importantes que você precisará fornecer são os seguintes:

  • Declaração de Imposto de Renda (IR);
  • Declaração negativa de propriedade de imóvel;
  • CPF;
  • Pedido de movimentação de conta vinculada do FGTS;
  • Declaração do empregador;
  • Petição para débito em conta (SBPE);
  • Permissão de débito.

Seu agente financeiro pode exigir mais documentos, dependendo das circunstâncias em que você se encontra e do tipo de financiamento. Você pode esperar que o banco peça detalhes sobre seu emprego e histórico financeiro. Como parte do processo (e com a sua permissão), o banco também analisará o seu relatório de crédito, e o resultado dele pode afetar a taxa de juros aplicada.

Certifique-se de que você não tenha pressa e preencha cuidadosamente a solicitação da forma mais completa e precisa possível. Não revelar problemas de crédito antecipadamente ou reter os documentos solicitados só atrasará o processo e, possivelmente, impedirá a aprovação do financiamento, portanto, é benéfico para você revelar completamente tudo sobre suas finanças.

Como usar a calculadora de financiamento imobiliário?

Especificações

  • Valor do financiamento imobiliário: o valor do empréstimo em consideração, que constitui a parte principal do pagamento total;
  • Prazo do empréstimo: o intervalo durante o qual você é obrigado a pagar o valor do empréstimo;
  • Taxa de juros: normalmente se refere à taxa de juros anual cotada, um dos fatores mais relevantes que você precisa considerar ao tomar um empréstimo imobiliário.
  • Renda mensal: você pode definir sua renda mensal antes dos impostos, que é necessária para determinar o índice de DTI. Quanto maior o índice, maior será a dívida mensal em relação à sua renda. Para você, um índice mais alto indica maior dificuldade em financiar sua dívida e, para o provedor de crédito, indica risco elevado;
  • Frequência de capitalização (modo avançado): como o credor calcula os juros sobre o principal. O credor pode calcular os juros anualmente (m = 1, onde m significa vezes por ano) ou trimestralmente (m = 4). Ainda assim, a prática geral é que os bancos façam a composição mensalmente (m = 12). Isso significa que eles determinam os juros sobre o capital pendente em um dia específico de cada mês; e
  • Pagamento mensal extra (modo avançado): com essa opção, você pode aumentar o pagamento mensal calculado em um determinado valor e ver seu efeito nos resultados.

Resumo do pagamento

Após definir todas as especificações, os resultados serão exibidos simultaneamente. Você pode ver o índice de DTI, o pagamento mensal necessário para quitar o empréstimo no prazo determinado, o valor total do pagamento e os juros cobrados.

Além disso, você pode acompanhar seus saldos e pagamentos por meio de um gráfico e uma tabela do cronograma de pagamento ou da tabela de amortização.

Isenção de responsabilidade

Você deve considerar a calculadora de financiamento imobiliário como um modelo para aproximação financeira. Todos os valores de pagamento, saldos e valores de juros são estimativas baseadas nos dados que você forneceu nas especificações que, apesar de nossos melhores esforços, não são exaustivas.

Por esse motivo, criamos a calculadora apenas para fins de instrução. Ainda assim, se você tiver alguma desvantagem relevante ou encontrar alguma imprecisão, sempre teremos prazer em receber comentários e orientações úteis.

FAQ

Como ser aprovado em um financiamento imobiliário?

Para maximizar suas chances de obter aprovação para um financiamento imobiliário, siga estas etapas:

  1. Verifique sua pontuação de crédito.
  2. Economize para dar uma entrada.
  3. Compare diferentes ofertas.
  4. Comprove sua renda.
  5. Reúna os documentos necessários.

Todos os bancos tomam decisões com base nas informações disponíveis, portanto, pode ser uma boa ideia construir sua reputação como uma pessoa confiável.

Como solicitar um financiamento imobiliário?

Para solicitar um financiamento imobiliário:

  • Escolha um banco: considere diferentes opções para encontrar a melhor oferta;
  • Preencha a solicitação: preencha a solicitação de empréstimo; e
  • Forneça os documentos: entregue os documentos necessários e aqueles que podem ajudar você a ser aprovado.

Essas são as etapas que você deve seguir para solicitar um empréstimo imobiliário.

Fazer um empréstimo para financiamento da casa própria é uma boa ideia?

Se um empréstimo para aquisição de imóvel residencial é uma boa ideia, depende da situação em que você se encontra. Pode ser uma boa ideia se você precisar de fundos para despesas essenciais, como melhorias na casa ou consolidação de dívidas, e se puder administrar os pagamentos.

Pode não ser uma boa ideia se você estiver usando-o para despesas não essenciais ou não puder arcar com os pagamentos mensais extras.

Qual é o pagamento mensal de um empréstimo de R$ 200.000?

O pagamento mensal de um empréstimo de R$ 200.000 depende do prazo do empréstimo, das taxas de juros e de outras variáveis, como o tipo de empréstimo. Por exemplo, o pagamento mensal fixo de um empréstimo de R$ 200.000 com uma taxa de juros de 5% e prazo de 30 anos é de cerca de R$ 1.073,64.

Tibor Pál, PhD candidate
Specifications
Home loan amount
$
Loan term
yrs
Interest rate
%
Monthly income
$
Payment summary
Your debt to income ratio (DTI) is 27%, which doesn't exceed the recommended 28% rate, suggesting that you can safely manage the monthly payments.
The fixed monthly payment is $405.35.
The total payment amount is $145,925.37, with an interest payment of $65,925.37.
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