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Hauskredit Rechner

Created by Tibor Pál, PhD candidate
Reviewed by Dominik Czernia, PhD and Jack Bowater
Translated by Luise Schwenke and Julia Kopczyńska, PhD candidate
Last updated: May 20, 2024


Der Hauskredit-Rechner ist ein einfaches Tool, das dir dabei hilft, die monatliche Rate für einen Hauskredit oder Baudarlehen zu ermitteln, um die Frage „Welchen Hauskredit kann ich mir leisten?” leicht zu beantworten.

Mit diesem Tool kannst du auch die Bilanz des Kredits und die Aufteilung der Zins- und Tilgungszahlungen im Tilgungsplan für einen Hauskredit verfolgen. Lies weiter, um zu erfahren, welche Arten von Hauskrediten und Wohnungsbaudarlehen du auf dem Markt finden kannst und wie du einen Hauskredit in Deutschland beantragen kannst.

Für eine detailliertere Analyse kannst du unseren Hypothekenrechner 🇺🇸 oder Hauskredit EMI Rechner 🇺🇸 verwenden.

Welchen Hauskredit kann ich mir leisten?

Wenn du gerade dabei bist, ein neues Haus zu kaufen, musst du als Erstes deine Finanzen prüfen und planen. Wahrscheinlich wirst du, zumindest für einen Teil des Kaufpreises, einen Kredit bei einer Bank aufnehmen müssen.

Du solltest dich immer nach einem Hauskredit oder einer Hypothek umsehen, der/die das beste Finanzierungsangebot bietet. Neben der Kreditsumme sind der Zinssatz, der effektive Jahreszins, und die Laufzeit für die Rückzahlung deines Kredits die wichtigsten Faktoren, die deine monatliche Rate bestimmen. Die monatliche Rate allein gibt dir aber noch keinen genauen Aufschluss darüber, ob du dir den jeweiligen Kredit leisten kannst. Um einen besseren Einblick zu bekommen, musst du dein monatliches Einkommen mit dem Betrag vergleichen, den du für die Finanzierung deines Kredits aufwenden musst.

Diese Kennzahl ist der DTI-Quotient (Verschuldungsgrad), mit dem die Banken prüfen, wie viel Geld du dir leihen kannst. Genauer gesagt ist das DTI Verhältnis für Hypotheken deine monatlichen Gesamtschulden im Verhältnis zu deinem monatlichen Einkommen vor Steuerabzug, in Prozent. Im Allgemeinen liegt ein gutes DTI-Verhältnis unter 28%, was bedeutet, dass deine monatlichen Gesamtschulden nicht mehr als 28% deines monatlichen Einkommens betragen. Wenn deine monatliche Hypothekenzahlung mit Steuern und Versicherung zum Beispiel 400€ pro Monat beträgt und du ein monatliches Einkommen von 1600€ (ohne Abzug der Steuern) hast, beträgt dein Verschuldungsgrad: DTI = 400 / 1600 = 0,25 = 25%.

Arten von Hauskrediten

Aufgrund der relativ hohen Hauspreise im Vergleich zu den durchschnittlichen Monatsgehältern können sich die meisten Menschen von ihrem Einkommen oder ihren Ersparnissen alleine kein neues Haus leisten. Um dieses Problem zu lösen, haben die Volkswirtschaften eine manchmal sehr komplexe Finanzstruktur entwickelt, die den Menschen beim Erwerb der Immobilien hilft. Diese spezielle Art von Darlehen wird Hypothekendarlehen genannt und hilft Hauskäufern, die enormen einmaligen Kosten zu überbrücken, indem sie sie von ihrem zukünftigen Einkommen abziehen.

Du kannst als Immobilienkäufer in Deutschland auch staatliche Zuschüsse und zinsverbilligte Kredite in Anspruch nehmen, beispielsweise das KfW-Programm der BEG (Bundes­förder­ung für effi­ziente Gebäude), welches 2021 startete und zins­güns­tige Kredite und Zu­schüsse für den Bau, den Kauf und die Sanie­rung energie­effizien­ter Gebäu­de bietet.

Die häufigsten Arten von Hypotheken, mit ihren wichtigsten Details, sind die folgenden:

1. Annuitätendarlehen/ Tilgungsdarlehen:

  • Die zu zahlende Annuität bleibt während des gesamten Rückzahlungszeitraums gleich und wird zu Beginn festgelegt.
  • Zinsen und Tilgung ändern fluktuieren, da sich die Restschulden, bei gleichbleibender Annuität, nach jeder Tilgungszahlung verringern.
  • Die Zinsen nehmen im Laufe der Zeit ab, die Tilgung wird hingegen größer.

2. Abzahlungsdarlehen:

  • Der Tilgungsbetrag bleibt gleich.
  • Die Höhe der Annuität verändert sich im Laufe des Rückzahlungszeitraums.
  • Die zu zahlenden Zinsen reduzieren sich monatlich, da sie auf Grundlage der jeweils aktuellen Restschuld berechnet werden.
  • Die Höhe des Tilgungsbetrages wird nur einmal am Anfang berechnet.

3. Fälligkeitsdarlehen:

  • Während der gesamten Laufzeit des Darlehens findet keine Tilgung statt.
  • Die für den Kreditbetrag zu zahlenden Zinsen sind die einzigen Zahlungen an die Bank.
  • Am Ende der Laufzeit zahlst du schließlich im Rahmen der letzten Annuität den Kreditbetrag und die Zinsen für den letzten Zahlungszeitraum.

4. Forward-Darlehen:

  • Das Darlehen wird nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt an den Kreditnehmer ausgezahlt.
  • Während der Forward-Periode (der Wartezeit), fallen in der Regel keine Zinsen an.
  • Ab dem Zeitpunkt der Auszahlung wird das Forward-Darlehen automatisch zu einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen.
  • Zwischen dem Abschluss des Darlehensvertrages und der tatsächlichen Auszahlung des Kredits können gewöhnlich maximal 60 Monate liegen.

5. Fremdwährungsfinanzierungen:

  • Der Hauskredit wird in Form einer Fremdwährung aufgenommen, die einen günstigen Wechselkurs bietet, wodurch die Gesamtfinanzierung für die Kreditnehmer günstiger werden kann.
  • Aber pass auf! Die Kreditkosten sind letztendlich von den Wechselkursen abhängig — entwickelt sich dieser ungünstig, kann es zu Teuerungen des Hauskredits kommen.

6. Kapitallebensversicherungen als Hauskredit:

  • Die Kapital­lebens­versich­erung dient eigent­lich der Kapital­bildung bei gleich­zeiti­ger Absiche­rung einer Versicherungs­summe für den Todes­fall.
  • Zur Nutzung zum Er­werb einer Immo­bilie musst du zuerst eine Vor­finan­zierung ab­schließen, in der Regel ein end­fälliges Dar­lehen, das später durch die Aus­schüt­tung des Kapi­tals durch die Versich­erung abge­löst wird.
  • Die Verbraucher­zen­tralen raten gene­rell vom Ab­schluss einer kapital­bil­den­den Lebens­versich­erung ab, weil sie ge­ring ver­zinst, teuer und intrans­parent sind.

7. Andere Arten von Wohnungsbaudarlehen:

  • Baukredite — sind für den Bau eines Hauses bestimmt.
  • Ballonhypotheken 🇺🇸 — bei denen der Kreditnehmer am Ende der Laufzeit eine hohe Zahlung leisten muss.

Wie beantrage ich einen Hauskredit?

Nachdem du den richtigen Kreditgeber ausgewählt hast, musst du einen Antrag stellen. Je nach Kreditgeber kannst du den Antrag persönlich, per Telefon oder online stellen. Bevor die Bank deinen Kredit genehmigt, musst du ihr alle Unterlagen für den Kreditantrag in einer ordentlichen Art und Weise vorlegen. Dazu gehören:

  • Die Gehaltsbestätigung bzw. die letzten drei Lohnabrechnungen,
  • Dein Einkommensnachweis bzw. Steuerbescheide für Selbstständige,
  • Dein Einkommenssteuerbeschied,
  • Deine Zustimmung zur Schufa-Auskunft,
  • Alle bestehende Lebensversicherungen,
  • Nachweise über Unterhaltszahlungen,
  • Alle weiteren Einkommensverhältnisse,
  • Ein gültiger und amtlicher Lichtbildausweis, und
  • Deine Meldebescheinigung (Nachweis über den aktuellen Wohnsitz).

Weitere Anforderungen für einen Hauskredit in Deutschland sind folgende:

  • Du musst volljährig und geschäfts­fähig sein,
  • Deinen Hauptwohn­sitz in Deutsch­land haben, und
  • Über eine Bank­verbin­dung in Deutsch­land ver­fügen.

Je nach deiner Situation und Art der Hypothek kann dein Kreditgeber weitere Unterlagen verlangen. Du kannst davon ausgehen, dass dein Kreditgeber dich nach Details zu deinem Arbeitsverhältnis und deinem finanziellen Werdegang fragen wird. Dein Kreditgeber wird mit deiner Zustimmung auch deine Schufa-Auskunft (Nachweis deiner Bonität) prüfen, deren Ergebnis sich auf den angewandten Zinssatz auswirken kann.

Nimm dir unbedingt Zeit und fülle den Antrag so vollständig und genau wie möglich aus. Wenn du Kreditprobleme aus der Vergangenheit verschweigst oder angeforderte Dokumente zurückhältst, verzögert das den Prozess und kann dazu führen, dass die Hypothek nicht bewilligt wird. Es ist also zu deinem Vorteil, wenn du deine Finanzen vollständig und ehrlich offenlegst.

Anwendung des Hauskredit Rechners

Details zu den Angaben

  • Darlehensbetrag — der Darlehensbetrag, um den es geht und der den Hauptteil der Gesamtzahlung ausmacht,
  • Kreditlaufzeit — der Zeitraum, in dem du verpflichtet bist, den Kreditbetrag zurückzuzahlen,
  • Zinssatz — damit ist in der Regel der angegebene jährliche Zinssatz gemeint, einer der wichtigsten Faktoren, die du bei der Aufnahme eines Hauskredits berücksichtigen musst,
  • Monatseinkommen — du kannst dein monatliches Einkommen vor Abzug der Steuern festlegen, das für die Ermittlung des DTI-Verhältnisses benötigt wird. Je höher die Quote, desto höher ist deine monatliche Verschuldung im Verhältnis zu deinem Einkommen. Für dich bedeutet ein höheres Verhältnis, dass es schwieriger ist, deine Schulden zu finanzieren, und für den Kreditgeber bedeutet es ein erhöhtes Risiko,
  • Zinsberechnungshäufigkeit (Erweiterter Modus) — wie der Kreditgeber die Zinsen auf das Kapital berechnet. Der Kreditgeber kann die Zinsen jährlich (n = 1), vierteljährlich (n = 4) oder monatlich (n = 12) berechnen. Das bedeutet, dass die Zinsen auf das ausstehende Kapital an einem bestimmten Tag in jedem Monat ermittelt werden, und
  • Monatliche Zusatzzahlung (Erweiterter Modus) — mit dieser Option kannst du die berechnete monatliche Zahlung um einen bestimmten Betrag erhöhen und die Auswirkungen auf deine Ergebnisse sehen.

Zahlungszusammenfassung

Nachdem du alle Angaben gemacht hast, werden dir die Ergebnisse angezeigt. Du siehst dein DTI-Verhältnis, die notwendige monatliche Zahlung, um den Kredit in der vorgegebenen Laufzeit zu tilgen, den gesamten Zahlungsbetrag und die berechneten Zinsen.

Außerdem kannst du deinen Kontostand und deine Zahlungen anhand eines Diagramms und einer Tabelle mit dem Zahlungsplan oder Tilgungsplan verfolgen.

Haftungsausschluss

Du solltest den Hauskredit-Rechner als Modell für eine finanzielle Annäherung betrachten. Alle Zahlen zu Zahlungen, Bilanzen und Zinsen sind Schätzungen, die auf den von dir angegebenen Daten basieren und trotz unserer Bemühungen nicht vollständig sind.

Aus diesem Grund haben wir den Rechner nur zu Lehrzwecken erstellt. Solltest du dennoch auf einen relevanten Nachteil oder eine Ungenauigkeit stoßen, freuen wir uns immer über nützliches Feedback und Hinweise.

FAQ

Wie erhalte ich einen einen Immobilienkredit?

Um deine Chancen auf einen Kredit zu erhöhen, befolge diese Schritte:

  1. Überprüfe deine Kreditwürdigkeit.
  2. Spare für eine Anzahlung.
  3. Vergleiche verschiedene Angebote.
  4. Weise dein Einkommen nach.
  5. Habe die notwendigen Dokumente bereit.

Jede Bank trifft ihre Entscheidungen auf der Grundlage der verfügbaren Informationen, daher solltest du dir einen guten Ruf als vertrauenswürdige Person aufbauen.

Wie beantrage ich ein Baudarlehen?

Um einen Kredit zu beantragen:

  • Wähle eine Bank — prüfe verschiedene Möglichkeiten, um das beste Angebot zu finden,
  • Fülle den Kreditantrag aus, und
  • Lege die notwendigen Dokumente und Unterlagen vor, die dir helfen können, den Kredit zu erhalten.

Dies sind die Schritte, die du durchlaufen musst, um einen Kredit für ein Haus oder Hausbau zu beantragen.

Ist ein Hauskredit eine gute Idee?

Ob ein Hauskredit eine gute Idee ist, hängt von deiner Situation ab. Es kann eine gute Idee sein, wenn du Geld für notwendige Ausgaben wie Hausrenovierungen oder Schuldenkonsolidierung brauchst und du die Zahlungen bewältigen kannst.

Es ist vielleicht keine gute Idee, wenn du es für nicht lebensnotwendige Ausgaben verwendest oder dir die zusätzlichen monatlichen Zahlungen nicht leisten kannst.

Wie hoch ist die monatliche Rate für ein Darlehen von 200 000€?

Die monatliche Rate für einen 200 000€-Kredit hängt von der Laufzeit, den Zinssätzen und anderen Variablen wie der Art des Kredits ab. Eine feste monatliche Rate für einen 200 000€-Kredit mit einem Zinssatz von 5% und einer Laufzeit von 30 Jahren liegt beispielsweise bei 1073,64€.

Tibor Pál, PhD candidate
Specifications
Home loan amount
$
Loan term
yrs
Interest rate
%
Monthly income
$
Payment summary
Your debt to income ratio (DTI) is 27%, which doesn't exceed the recommended 28% rate, suggesting that you can safely manage the monthly payments.
The fixed monthly payment is $405.35.
The total payment amount is $145,925.37, with an interest payment of $65,925.37.
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