Kalkulator stopy kapitalizacji

Omni kalkulator stopy kapitalizacji, alternatywnie nazywany kalkulatorem rentowności, to świetne narzędzie dla wszystkich zainteresowanych inwestycją w zakup nieruchomości. Jak sama nazwa wskazuje, oblicza on stopę kapitalizacji na podstawie wartości nieruchomości i dochodu z jej wynajmu. Możesz go użyć, aby zdecydować, czy cena nieruchomości jest uzasadniona lub określić cenę sprzedaży nieruchomości, którą posiadasz. W tym artykule dowiesz się, jak obliczyć stopę kapitalizacji, jaki jest wzór na stopę kapitalizacji i jak zrozumieć definicję stopy kapitalizacji. Uzyskasz również wgląd w praktyczną koncepcję stopy kapitalizacji wraz z przydatnymi poradami. W końcu na pewno będziesz wiedział, ile wynosi dobra stopa kapitalizacji.

Sprawdź również nasz kalkulator prowizji od nieruchomości! Możesz też spojrzeć na kalkulator wynajmu nieruchomości 🇺🇸, który jest rozszerzoną wersją kalkulatora stopy kapitalizacji.

Mówiąc najprościej, stopa kapitalizacji to stopa zwrotu z nieruchomości inwestycyjnej. Opisuje ona, jaka część twojej początkowej inwestycji zwróci ci się każdego roku.

Na przykład, wyobraź sobie, że kupiłeś mieszkanie za 400 000 zł, a stopa kapitalizacji wynosi 10%. Oznacza to, że każdego roku zwróci się 10% początkowej inwestycji. Jak można łatwo obliczyć, przepływy pieniężne netto będą równe zeru po dziesięciu latach, co oznacza, że faktycznie zaczniesz zarabiać na tej inwestycji od jedenastego roku.

Powyższy opis ułatwia samodzielne wyprowadzenie wzoru na stopę kapitalizacji. Zasadniczo, stopa kapitalizacji to stosunek dochodu operacyjnego netto (ang. net operating income, NOI) do wartości nieruchomości lub ceny sprzedaży:

Stopa kapitalizacji = dochód operacyjny netto / wartość nieruchomości.

Innymi słowy, wskaźnik ten jest prostym sposobem pomiaru relacji między zwrotem generowanym przez nieruchomość a jej ceną. (Aby uzyskać więcej informacji na temat wskaźników, sprawdź nasz kalkulator współczynnika).

Załóżmy, że jesteś bardziej zaawansowanym inwestorem na rynku nieruchomości. W takim przypadku możesz również uwzględnić dodatkowe parametry: wskaźnik pustostanów (czyli przez jaki procent czasu nieruchomość pozostaje niezamieszkana) oraz procent kosztów operacyjnych (takich jak ubezpieczenie, media i konserwacja).

Ważne jest, aby pamiętać, że koszty operacyjne nie obejmują spłaty kredytu hipotecznego, amortyzacji ani podatku dochodowego; dlatego dochód netto to gotówka zarobiona przed obsługą zadłużenia i przed podatkiem dochodowym.

Następnie można użyć następującego wzoru na dochód netto:

dochód netto = (100 - koszty operacyjne)[%] × (100 - wskaźnik pustostanów)[%] × dochód brutto.

Możesz skorzystać z powyższych wzorów ręcznie lub obliczyć stopę kapitalizacji za pomocą Omni kalkulatora stopy kapitalizacji. Aby to zrobić, wykonaj następujące proste kroki:

1. Zacznij od określenia wartości nieruchomości — może to być na przykład jej cena sprzedaży. Załóżmy, że wynosi ona 400 000 zł.

2. Ustal swój przychód brutto z wynajmu. Jest to po prostu kwota pieniędzy otrzymywana od najemców każdego roku. Załóżmy, że wynosi on 30 000 zł rocznie.

3. Określ współczynnik pustostanów. Załóżmy, że nieruchomość pozostaje niezamieszkana przez 2% czasu.

4. Określ procent kosztów operacyjnych. Załóżmy, że musisz wydawać 500 zł miesięcznie na koszty — to 6000 zł rocznie, co jest równe 20% twojego dochodu brutto.

5. Użyj poniższego wzoru, aby obliczyć dochód netto z wynajmu:

   dochód netto = (100 - 20)% × (100 - 2)% × 30 000 zł = 0,8 × 0,98 × 30 000 zł = 23 520 zł.

6. Na koniec, podziel dochód netto przez wartość nieruchomości, aby uzyskać stopę kapitalizacji:

   stopa kapitalizacji = 23 520 zł / 400 000 zł = 5,88%.

Kiedy należy obliczyć stopę kapitalizacji? Wyobraź sobie następującą sytuację: chcesz sprzedać swoją nieruchomość. Nie jesteś pewien, za jaką cenę należy ją sprzedać. Jedyną rzeczą, którą wiesz, jest to, że twój miesięczny dochód operacyjny wynosi 2 800 zł, co odpowiada 33 600 zł rocznie.

Najlepsze co możesz zrobić, to zapytać o stopę kapitalizacji. Najprawdopodobniej uzyskasz tego typu informacje od agenta nieruchomości. Załóżmy, że średnia stopa kapitalizacji w twojej okolicy wynosi 9,7%.

Aby obliczyć wartość rynkową nieruchomości, wystarczy podzielić dochód netto przez stopę kapitalizacji:

33,600 zł / 9,7% = 33 600 zł / 0,097 = 346 392 zł.

Wynik ten stanowi wartość nieruchomości. Oczywiście należy traktować to jako zasadę — mogą istnieć inne powody do zwiększenia lub obniżenia ceny sprzedaży. Niemniej jednak jest to doskonały punkt wyjścia.

Prawdopodobnie najlepszym sposobem na zrozumienie, w jaki sposób zastosowanie stopy kapitalizacji pomaga w ocenie nieruchomości, jest spojrzenie na rzeczywisty przykład. Załóżmy, że rozważasz sprzedaż swojego domu, a po przeprowadzeniu pewnych badań widzisz, że inwestorzy kupują nieruchomości takie jak twoja po 10-procentowej stopie kapitalizacji.

10-procentowa stopa kapitalizacji oznacza 10-procentowy zysk z inwestycji. Na przykład, jeśli zainwestujesz 1000 złotych, zarobisz 100 złotych, co stanowi 10-procentowy zwrot z inwestycji. Przedstawiając to w prostym wzorze:

Stopa zwrotu = 100 złotych zysku / 1000 złotych inwestycji = 10%.

Jest to wyrażone w kontekście inwestycji w nieruchomości:

Stopa kapitalizacji = roczny dochód netto / wartość nieruchomości.

Ale jaka jest wartość inwestycji, jeśli masz, powiedzmy, 120 000 zł rocznego dochodu netto z nieruchomości po otrzymaniu 10 000 zł miesięcznego czynszu (lub dowiadujesz się, że mógłbyś mieć taki dochód netto, gdybyś wynajmował swój dom)?

Prawdopodobnie wiesz już, jak uzyskać tę liczbę, ale aby zobaczyć to za pomocą wyrażenia matematycznego, musimy przekształcić poprzedni wzór:

Wartość nieruchomości = roczny dochód netto / stopa kapitalizacji.

Wartość nieruchomości = 120 000 zł / 0,1 = 1 200 000 zł

Oznacza to, że dom jest wart 1 200 000 zł.

Teraz gdy masz już więcej informacji na temat wyceny nieruchomości według stopy kapitalizacji, zobaczmy, co się stanie, jeśli nastąpi zmiana na lokalnym rynku nieruchomości.

Jako prosty przykład, wyobraźmy sobie, że coraz więcej turystów odwiedza obszar, w którym znajduje się twój dom, ze względu na rosnącą popularność ekonomii współdzielenia i Airbnb. W wyniku większego popytu decydujesz się skorzystać z tej okazji biznesowej i wynajmujesz swoje pokoje z wyższym czynszem na krótsze okresy. W związku z tym całkowity dochód netto w ciągu roku wzrasta z 120 000 zł do 150 000 zł. Co dzieje się z wartością nieruchomości w tej sytuacji?

Wartość = 150 000 zł / 0,1

Szacowana cena domu wzrasta do 1 500 000 zł.

Powyższy przykład jest stosunkowo prosty: im wyższy popyt, tym wyższe ceny. Co jednak dzieje się w przypadku zmiany stopy kapitalizacji? W następnej sekcji możesz zapoznać się również z taką sytuacją.

Jednym z powszechnych czynników zewnętrznych, które mogą zmienić środowisko biznesowe, jest zmiana stóp procentowych. W tym duchu rozważmy sytuację wzrostu stóp procentowych. W takim przypadku inne rodzaje inwestycji, które są bardziej bezpośrednio związane ze stopami procentowymi (na przykład obligacje korporacyjne), mogą stać się bardziej atrakcyjne dla inwestorów niż zakup nieruchomości. Wynika z tego, że inwestorzy nie są już zadowoleni z 10-procentowej stopy zwrotu, ale wymagają, powiedzmy, 12-procentowej stopy kapitalizacji dla inwestycji w nieruchomości.

Wartość = 120 000 zł / 0,12 = 1 000 000 zł.

Jak widać, w okresie wzrostu stóp procentowych, twój dom stał się mniej wartościowy. Dlaczego? Ponieważ inwestorzy muszą zapłacić mniej za twój dom, aby otrzymać wyższą stopę zwrotu przy tym samym dochodzie netto.

Załóżmy odwrotną sytuację: co się dzieje, gdy stopy procentowe spadają? W takim przypadku stopy kapitalizacji również spadają; tym samym cena domu rośnie.

Jaki jest wynik końcowy? Nawet jeśli nie ma to wpływu na ceny wynajmu, zewnętrzne okoliczności w gospodarce mogą wpłynąć na wartość rynkową nieruchomości poprzez stopę kapitalizacji.

Polacy coraz częściej decydują się na zakup domu lub mieszkania na własne potrzeby. Ponieważ sektor mieszkaniowy pochłania znaczną część polskiego PKB, nic dziwnego, że szerokie grono społeczeństwa stara się skorzystać, gdy ceny nieruchomości idą w górę. W takim czasie politycy, bankierzy, inwestorzy i zwykli nabywcy domów wzajemnie wzmacniają rynek nieruchomości. Zbiorowe zaangażowanie w biznes mieszkaniowy stało się szczególnie silne w Polsce od początku XXI wieku, kiedy to zakup mieszkania stał się atrakcyjnym sposobem na inwestycję. Większość z nas zna lub nawet doświadczyła katastrofalnych skutków kryzysu finansowego z 2008 roku, który był kulminacją przedłużającego się okresu gorliwego pędu na rynku nieruchomości.

Ale co stało się ze stopą kapitalizacji w tym czasie?

Najwyraźniej decydenci i banki odegrali kluczową rolę w boomie mieszkaniowym, zapewniając łatwy dostęp do kredytów hipotecznych. Sprawdź nasz kalkulator kredytów hipotecznych 🇺🇸, aby dowiedzieć się więcej. W wyniku innowacji w sektorze finansowym i niskich stóp procentowych kredyty hipoteczne zalały rynek mieszkaniowy. Rosnący popyt dzięki łatwym kredytom wygenerował inflację cen nieruchomości, a stopy kapitalizacji spadły do bezprecedensowych poziomów.

Prześledźmy na przykładzie USA, jak zmieniały się stopy kapitalizacji. W 2002 r. ich wartości znajdowały się w przedziale 8,5-9%, co jest wartością zbliżoną do długoterminowej średniej. Jednak po kilku latach stałego spadku, stopy kapitalizacji osiągnęły historycznie niski poziom 6,5%. Gwałtowny spadek stóp kapitalizacji potwierdził istnienie bańki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym. Podobne wahania można było zaobserwować w Polsce.

Wykorzystanie stopy kapitalizacji do oszacowania ceny nieruchomości wymaga dokładnych informacji na temat stóp kapitalizacji w regionie, w którym chcesz kupić mieszkanie. Aby uzyskać najdokładniejsze dane, można zwrócić się o poradę do rzeczoznawców, brokerów komercyjnych lub niezależnych serwisów. Pewne wskazówki można również znaleźć w Internecie, na przykład w raporcie PKO BP: „Rynek Inwestycyjny Analizy Nieruchomości”.

Jeśli jednak rozważasz zakup domu lub mieszkania bez sprecyzowanej koncepcji, najprawdopodobniej znajdziesz na rynku mnóstwo ofert. Jeśli szybko posegregujesz te, których nie warto brać pod uwagę, możesz zaoszczędzić sporo czasu.

Na początek warto wiedzieć, że historyczne stopy kapitalizacji wynoszą około 8-12 procent, co może służyć jako przydatna wskazówka. Zasadniczo można stosować 10-procentową stopę kapitalizacji jako podstawową i swobodną praktykę przesiewową, która jest bardzo łatwa do obliczenia bez kalkulatora: wystarczy dopisać zero do potencjalnego dochodu netto.

Nie jest to kryterium, na którym powinieneś opierać swoją ostateczną decyzję, ale pomoże ci ono szybko rozeznać, czy warto poświęcić więcej czasu na szczegółowe sprawdzenie danej oferty. Jeśli widzisz mieszkanie na sprzedaż za 500 000 złotych i wiesz, że czynsz za takie mieszkanie w tej okolicy wynosi około 3 000 złotych miesięcznie, co daje 36 000 złotych rocznie, wiesz już, że lepiej je pominąć (powinno kosztować około 360 000 złotych).

Istnieją trzy konwencjonalne sposoby wyceny nieruchomości i wszystkie opierają się na porównaniu.

1. Techniki porównania sprzedaży

W tym przypadku oszacowanie opiera się na porównaniu ceny podobnych nieruchomości na rynku.

2. Metody kosztu odtworzenia

W tym podejściu wytyczną jest oszacowanie wydatków na budowę podobnej nieruchomości z uwzględnieniem stawek amortyzacji i wartości gruntów.

3. Techniki dochodowe

Ocena nieruchomości na podstawie ich strumieni dochodów lub rentowności jest związana z technikami dochodowymi. Podstawą tej techniki jest oszacowanie zdolności do generowania korzyści ekonomicznych w okresie użytkowania nieruchomości.

Istnieje wiele wskaźników finansowych, które mogą pomóc w podjęciu decyzji o zakupie lub sprzedaży nieruchomości. Wśród nich najpopularniejszym wskaźnikiem jest prawdopodobnie stopa kapitalizacji; istnieją jednak inne, które również mogą dostarczyć praktycznych wskazówek.

Oprócz stopy kapitalizacji istotne są cztery inne wskaźniki:

• Gotówkowy zwrot z inwestycji (ang. Cash Return On Investment, Cash ROI)

  Gotówkowy zwrot z inwestycji, często nazywany zwrotem z gotówki na gotówkę, to stosunek gotówki pozostałej po spłacie zadłużenia do zainwestowanego kapitału. Jest ważna różnica między wskaźnikiem zwrotu i stopą kapitalizacji: gotówkowy zwrot z inwestycji jest obliczany po obsłudze zadłużenia, podczas gdy stopa kapitalizacji nie uwzględnia obsługi zadłużenia.

  Wskaźnik gotówki na gotówkę = pozostały dochód netto po obsłudze zadłużenia / zainwestowane środki pieniężne.

• Całkowity zwrot z inwestycji (ang. Total Return On Investment, Total ROI)

  Całkowity zwrot z inwestycji jest porównywalny do wskaźnika zwrotu gotówkowego, z jedną zasadniczą różnicą: reprezentuje on część zwrotu, która nie jest gotówką, a mianowicie redukcję kapitału. Innymi słowy, uwzględnia on w równaniu część kapitałową spłaty kredytu. Dlatego całkowity zwrot z inwestycji to stosunek pozostałej gotówki po obsłudze zadłużenia plus spłaty kapitału do zainwestowanego kapitału:

  Całkowity zwrot z inwestycji = (pozostała gotówka po obsłudze zadłużenia + redukcja kapitału) / zainwestowana gotówka.

• Wskaźnik pokrycia obsługi długu (ang. Debt-Service Coverage Ratio, DSCR)

  Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia, znany również jako współczynnik obsługi długu, ocenia relację kwoty gotówki dostępnej do obsługi spłaty zadłużenia, czyli dochodu operacyjnego netto, do wymaganej spłaty zadłużenia.

  Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia = dochód operacyjny netto / spłata zadłużenia.

• Mnożnik czynszu brutto (ang. Gross Rent Multiplier, GRM)

  Mnożnik czynszu brutto (GRM) oznacza relację między całkowitą ceną zakupu nieruchomości a jej planowanym dochodem brutto. Jest to zatem stosunek ceny do dochodu.

  Mnożnik czynszu brutto = cena zakupu / planowany dochód brutto.

Ponieważ powyższe wskaźniki uwzględniają kolejne wymiary finansowe inwestycji w nieruchomości, są one pomocnymi substytutami lub uzupełnieniami stopy kapitalizacji.

Zastosowanie stopy kapitalizacji podczas oceny nieruchomości jest niewątpliwie wygodnym narzędziem, jednak wykorzystanie samych stóp kapitalizacji lub niewłaściwe ich użycie może prowadzić do poważnych błędów w podejmowaniu decyzji. Jak wspominaliśmy już wcześniej, stopa kapitalizacji nie uwzględnia spłaty zadłużenia w przeciwieństwie do innych wskaźników związanych z zadłużeniem. Ponieważ kredyty hipoteczne często finansują zakup nieruchomości, wskaźnik inwestycji gotówkowych może stanowić lepszą wskazówkę.

Poza tym istnieją przypadki, w których stopa kapitalizacji po prostu nie ma zastosowania. Na przykład, gdy celem jest krótkoterminowa inwestycja w nieruchomości, stopa kapitalizacji nie jest odpowiednim narzędziem, ponieważ tego typu inwestycje nie generują dochodu z czynszu.

Ponadto, jak wykazano, środowisko stóp procentowych może wpływać na stopy kapitalizacji, które można uznać za czynnik zewnętrzny, nienapędzany przez rynek nieruchomości, ale spowodowany polityką pieniężną Narodowego Banku Polskiego. Od czasu kryzysu finansowego z 2008 r. stopa procentowa utrzymywała się na niskim poziomie przez kilka lat, co spowodowało, że inne stopy procentowe również znalazły się na niezwykle niskim poziomie. W związku z tym stopy kapitalizacji spadły, co spowodowało wzrost cen nieruchomości, zwłaszcza w największych miastach.

Prawidłowe stosowanie stopy kapitalizacji, ze zrozumieniem jej zalet i wad, może dać ci szybki punkt odniesienia do oceny nieruchomości. Poza tym załóżmy, że jesteś zaznajomiony/a z dominującym środowiskiem stóp procentowych i kierunkiem polityki pieniężnej. W takim przypadku można z większą pewnością określić, jaka jest dobra stopa kapitalizacji.