Calcolatore del DSCR — Rapporto di Copertura del Servizio del Debito
Questo calcolatore del DSCR (dall'inglese debt service coverage ratio) misura se i flussi di cassa in entrata sono sufficienti a ripagare un debito. In genere, gli istituti di credito commerciali utilizzano il DSCR, ovvero il rapporto di copertura del servizio del debito, per determinare se grazie a questo prestito il mutuatario sarà in grado di generare un adeguato ritorno sull'investimento.
Puoi iniziare subito a usare questo calcolatore del DSCR o continuare a leggere per una spiegazione più approfondita di come si calcola il DSCR e di come interpretare il risultato.
Inoltre, puoi utilizzare il calcolatore del DSCR insieme al nostro calcolatore del tasso di capitalizzazione se hai bisogno di aiuto con le tue decisioni di investimento nel mercato immobiliare.
Che cos'è il DSCR?
DSCR è l'acronimo di debt service coverage ratio, o in italiano, rapporto di copertura del servizio del debito. Si tratta di una metrica comunemente utilizzata nei prestiti commerciali, al posto del punteggio di credito utilizzato nel caso di prestiti individuali. Serve per stabilire se l'investimento del mutuatario ha senso da un punto di vista economico.
A differenza degli acquisti privati, i mutui 🇺🇸 commerciali vengono stipulati con un obiettivo principale: generare reddito. Ad esempio, se sei un agente immobiliare, potresti pensare di acquistare un edificio per affittare gli appartamenti. L'affitto pagato dagli inquilini dovrà coprire il prestito che hai contratto (con gli interessi) e fornirti un certo profitto. Al tuo creditore non interesserà la tua storia creditizia: gli interesseranno i flussi di cassa previsti per assicurarsi che tu non rimanga senza soldi, e dunque non possa pagare.
Come calcolare il DSCR
Il nostro calcolatore del DSCR utilizza la seguente formula:
dove:
- — Rapporto di copertura del servizio del debito;
- — Reddito utile netto mensile (chiamato anche reddito operativo netto); e
- — Pagamento mensile per l'estinzione dei debiti.
Puoi inserire il RON direttamente in questo calcolatore del DSCR o consultare il nostro calcolatore dell'affitto effettivo netto 🇺🇸 per vedere uno schema più dettagliato.
In alternativa, puoi aprire la sezione Calcolo dell'utile netto per calcolare il reddito utile secondo la seguente equazione:
In questa formula:
- — Reddito lordo, ovvero l'affitto mensile pagato dagli inquilini;
- — Spese mensili per manutenzione, riparazioni o pulizia, espresse come percentuale del reddito lordo; e
- — Tasso di sfitto, cioè la frequenza di sfitto dell'appartamento, espressa come percentuale del reddito lordo.
Il nostro rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR) ti permette anche di determinare facilmente il tuo servizio del debito!
DSCR minimo accettabile
Il tuo istituto di credito probabilmente utilizzerà il DSCR per decidere se concederti o meno il prestito. Il DSCR minimo accettabile è 1,25; se il tuo valore è inferiore a questo, la tua domanda verrà probabilmente rifiutata. D'altra parte, se il tuo DSCR è sostanzialmente più alto, potresti ottenere il prestito più velocemente di quanto ti aspetti!
Abbiamo creato altri strumenti di analisi del debito, come il calcolatore per il rapporto debito/capitale 🇺🇸 e il calcolatore di interest coverage ratio (indice di copertura interessi) 🇺🇸, sui quali puoi fare affidamento per comprendere meglio la struttura di finanziamento della tua azienda.
Come si calcola un prestito DSCR?
Segui questi passaggi per calcolare il tuo prestito DSCR:
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Determina il reddito utile netto (RON) dell'immobile. Supponiamo che sia di 5000 €;
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Calcola le spese mensili (debito da pagare al mese), talvolta chiamate opex, dall'inglese operational expenditure. Ad esempio:
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Ipoteca = 2500 €,
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Manutenzione = 200 €,
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Assicurazione = 50 €.
Spese mensili = 2750 €;
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Applica la formula del DSCR:
DSCR = RON/spese mensili; infine
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Inserisci i valori nella formula e calcola:
DSCR = 5000/2750
DSCR = 1,82
Per ottenere un prestito DSCR, la maggior parte degli istituti di credito richiede un DSCR superiore a 1,25.
Che cos'è un DSCR di 1,50?
Un DSCR di 1,50 significa che il reddito della tua proprietà sarà in grado di coprire tutte le spese relative a essa, oltre a generare un profitto.
L'1 rappresenta la somma necessaria per coprire tutte le spese (opex), mentre lo 0,50 è l'importo che rimane, ovvero il tuo profitto.
Quanto devo anticipare con un prestito DSCR?
L'importo necessario come caparra per un mutuo DSCR varia. I mutui DSCR richiedono in genere un acconto più alto rispetto a un'ipoteca tipica. L'acconto è solitamente superiore a 20%. Più basso è l'acconto di un mutuo DSCR, più elevati saranno i pagamenti mensili.
Qual è un buon DSCR?
Un buon DSCR è di 1,25.
Questo valore è ideale perché gli istituti di credito vogliono vedere che sei in una buona posizione per rimborsare il tuo prestito e per far fronte a eventuali obblighi aggiuntivi.